Il existe plusieurs façons d'évaluer une terre agricole, mais les mesures de valeur les plus courantes reposent sur la productivité, les revenus locatifs projetés et la valeur marchande en tant que bien immobilier. Une méthode permettant d'établir ces chiffres est l'indice de convenance du maïs (Corn Suitability Rating, ou CSR). Développé à l'Iowa State University, cet indice numérique attribue une valeur fondée sur la productivité des grandes cultures aux différents types de sol présents sur une exploitation donnée. Avec des valeurs allant de 0 à 100 — 100 indiquant la productivité maximale — le CSR donne aux agriculteurs et aux investisseurs fonciers une idée de la fertilité d'une parcelle et, par conséquent, de sa valeur économique.
Calculer le CSR d'une parcelle
Le calcul du CSR commence par une carte numérique des types de sol de la parcelle concernée, appelée zone d'intérêt (Area of Interest, AOI). Cette carte délimite les zones où les types de sol se différencient. Des codes sont attribués à l'intérieur de ces limites en fonction du type de sol, de la pente et de l'érosion de la couche arable — par exemple, un loam Storden. Un sol limono-sableux sans pente et peu érodé obtiendra un score élevé au CSR, par exemple 90 dans le cadre d'une évaluation foncière. À l'aide de la carte, un agriculteur peut déterminer combien d'acres de sa zone d'intérêt correspondent à cette classification de sol. En multipliant la note de 90 par le nombre d'acres, on obtient la note totale par type de sol. Il faut ensuite déterminer ce produit pour chaque classification figurant sur la carte, additionner les résultats, puis diviser le total par la superficie globale de la parcelle. Ce chiffre constitue la moyenne pondérée de l'indice de convenance du maïs.
Utiliser le CSR pour les évaluations fiscales
À des fins d'évaluation fiscale, conformément à la législation de l'Iowa, les autorités compilent la productivité moyenne des terres agricoles par comté et examinent les CSR des parcelles individuelles. En s'appuyant sur les données récentes du recensement de l'USDA relatives au revenu par acre à l'échelle de l'État, elles utilisent le taux de capitalisation foncière en vigueur, le nombre total de points CSR et la valeur en dollars par point pour déterminer comment évaluer chaque parcelle. La prise en compte du CSR met davantage l'accent sur la valeur de production absolue de la terre plutôt que sur la performance d'un agriculteur particulier au cours d'une année donnée.
Établir les loyers à partir du CSR
Il est logique que, dans les communautés rurales, un CSR élevé implique un revenu plus important. Par conséquent, une terre qui promet des revenus supérieurs peut également exiger des loyers plus élevés. Le calcul du taux de location moyen par acre dans un comté donné, divisé par le CSR moyen des terres cultivables du comté, permet d'obtenir un taux de location par point d'indice CSR. Ainsi, si le loyer moyen par acre labourable dans le comté d'Emmet, dans l'Iowa, est de 170 $ et que le CSR moyen des terres cultivables est de 69, alors le taux de location par point d'indice CSR s'élève à 2,46 $. Si la moyenne pondérée du CSR des terres d'un agriculteur du comté d'Emmet est supérieure à la moyenne du comté, disons 75, il peut envisager de facturer 184,50 $ (2,46 $ × 75) par acre, compte tenu de la meilleure aptitude de sa ferme. Il doit toutefois garder à l'esprit que d'autres facteurs, tels que le drainage et l'accessibilité aux marchés, influencent également les revenus locatifs.
Utiliser le CSR pour déterminer la valeur de vente
Comme pour les loyers, des CSR plus élevés peuvent contribuer à une valeur marchande supérieure pour une propriété. Cependant, comme pour les taux de location, d'autres variables entrent en jeu, telles que l'emplacement, l'accessibilité, les bâtiments existants et les offres des promoteurs. Néanmoins, le CSR demeure un élément essentiel dans la détermination du prix de vente. La première étape consiste à prendre la valeur marchande moyenne des terres agricoles et à la diviser par le CSR moyen du comté. Toujours dans le comté d'Emmet, si le prix de vente moyen par acre de terre labourable est de 5 000 $, on obtient la valeur fondée sur la productivité en divisant ce prix de vente par le CSR moyen de 69, soit 72,46 $ par point d'indice CSR. En multipliant ce montant par la moyenne pondérée du CSR d'une ferme particulière, par exemple 81, le vendeur dispose d'une approche de la juste valeur marchande, soit dans ce cas 5 869,26 $ par acre.
Source : https://jardin.98905.com/garden-lawn/soil/1007049824.html