La plupart des personnes qui achètent une maison en pré-foreclosure le font pour les avantages financiers qu'elles peuvent en tirer. Les propriétaires qui ne sont plus en mesure de payer leurs mensualités hypothécaires acceptent souvent de vendre leur bien à un prix très réduit afin d'éviter une procédure complète de saisie. De nombreux investisseurs spécialisés dans ce type d'achat signent même un contrat avec le propriétaire, lui permettant de rester dans les lieux et de louer, prendre en location ou racheter le bien ultérieurement, dans le cadre d'un nouveau contrat conclu avec l'investisseur devenu le nouveau propriétaire.
Ce dont vous aurez besoin
- Une cote de crédit d'au moins 650
- Un financement pré-approuvé
- Un avocat spécialisé en droit immobilier
Étapes à suivre
1. Trouvez la propriété en pré-foreclosure à acheter
Contactez les agences immobilières locales ainsi que le tribunal du comté dans la région où vous souhaitez acheter. Une autre méthode efficace consiste à publier une annonce dans le journal local indiquant que vous êtes prêt à acheter n'importe quelle maison, quel que soit son état. Ce type d'annonce peut générer plusieurs pistes intéressantes vers des propriétés en pré-foreclosure.
2. Identifiez les points forts et les points faibles de la maison
Chaque maison présente des défauts. Votre rôle est de déterminer si les problèmes constatés risquent d'empêcher l'obtention d'un financement, de causer des difficultés futures ou de réduire votre marge bénéficiaire. Soyez particulièrement attentif aux privilèges (liens) grevant la propriété, aux problèmes majeurs d'électricité ou de plomberie, ainsi qu'à l'état général du quartier.
3. Obtenez un financement
Une pré-approbation de financement facilitera grandement vos recherches. Déterminez la fourchette de prix qui vous intéresse et utilisez-la comme base de négociation avec les vendeurs. La banque souhaitera connaître vos projets concernant le bien après l'achat. Si vous comptez louer la maison au vendeur ou conclure un contrat de vente à terme (contrat pour acte), expliquez clairement les conditions que vous attendez du vendeur lors de votre demande de pré-approbation.
Dans un contrat pour acte, vous, l'acheteur, ne conservez pas la propriété pour vous-même : vous agissez en quelque sorte comme une banque auprès du propriétaire actuel. Ce contrat prévoit des mensualités pour le propriétaire, généralement complétées par un paiement forfaitaire (ballon) après 3, 5 ou 7 ans. Les taux d'intérêt y sont souvent plus élevés, mais les mensualités plus faibles, ce qui aide la famille résidente à gérer ses dépenses courantes. Cette période lui donne l'occasion de remettre ses finances en ordre ; à la fin du contrat, la plupart des familles parviennent à nouveau à obtenir un financement bancaire classique. Pour vous, acheteur, les avantages sont doubles : vous récupérez la valeur nette constituée par le propriétaire et vous percevez des intérêts pendant toute la durée du prêt.
4. Négociez un accord d'achat avec le vendeur
Le vendeur est le propriétaire actuel : vous devez donc connaître le solde hypothécaire restant pour formuler une offre éclairée. Le vendeur sera souvent disposé à sacrifier une partie de sa valeur nette pour éviter la saisie, voire à signer avec vous un contrat d'achat incluant un programme de location ou de bail. Cette perte de valeur nette est précisément ce qui vous permettra de réaliser une bonne opération financière.
Prenons un exemple : si le vendeur a acheté la maison 200 000 $ mais ne doit plus que 150 000 $, les 50 000 $ restants représentent la valeur nette du bien. Même s'il tente de vendre à 190 000 $ ou 180 000 $, un investisseur avisé peut parfois convaincre le vendeur d'abandonner une part supplémentaire de cette valeur nette en échange de l'évitement d'une saisie.
5. Soumettez une offre d'achat au créancier hypothécaire du vendeur
Même si le vendeur a accepté votre prix, c'est la société de crédit hypothécaire qui a le dernier mot. Celle-ci est souvent prête à consentir une perte sur le solde restant dû, à condition de récupérer la majeure partie de son argent. Gardez cela à l'esprit lorsque vous formulez votre offre : il n'est pas nécessaire de proposer de rembourser l'intégralité du solde hypothécaire.
6. Finalisez l'offre d'achat et le contrat avec le vendeur
Comme la plupart des maisons en pré-foreclosure restent entre les mains du vendeur, il est essentiel d'établir des règles claires concernant le versement mensuel que celui-ci devra vous effectuer. Les termes de ce contrat doivent être examinés par un avocat en immobilier puis notariés. Une fois toutes ces formalités accomplies, vous aurez acheté une maison à un prix extrêmement avantageux tout en percevant un revenu mensuel provenant de l'ancien propriétaire.
Source : https://jardin.98905.com/building-remodeling/historic-restoration/1007029543.html