Vous n'avez jamais porté le moindre intérêt à cette parcelle insignifiante perdue au milieu de nulle part, léguée par votre oncle Ismaël il y a quatorze ans. Pourtant, aujourd'hui, vendre ce bien pourrait vous rapporter l'argent dont vous avez désespérément besoin. En vous rendant sur place, vous découvrez qu'une inconnue en a fait un potager florissant. Interloqué, vous lui signalez qu'elle occupe votre terrain sans autorisation. Elle réplique que, selon la loi, ses droits sur cette terre priment sur les vôtres. Et elle pourrait bien avoir raison.
La possession adverse
Un squatteur est toute personne qui s'installe sur le terrain d'autrui sans autorisation légale, selon la Lectric Law Library, une ressource juridique en ligne. Aux États-Unis, comme dans d'autres pays tels que le Canada et le Royaume-Uni, un squatteur peut acquérir le titre de propriété d'un bien immobilier grâce au principe juridique de la « possession adverse » (adverse possession). Cette doctrine repose sur deux postulats : premièrement, la terre ne doit pas rester inexploitée, car un terrain à l'abandon ne profite pas à la collectivité ; deuxièmement, toute ambiguïté concernant la propriété foncière doit être levée, explique US Legal, une source d'informations juridiques en ligne.
Contester l'expulsion
Le squatteur peut faire échouer votre tentative d'expulsion en remplissant les conditions préalables à la possession adverse. Bien que les exigences spécifiques varient d'un État à l'autre, dans tous les cas, elle doit avoir occupé le terrain pendant une période minimale déterminée, de manière ouverte, notoire, visible et hostile, précise William Hoffmeyer, avocat cité par Jim Dino du « Standard Speaker ». De manière générale, « ouvert, notoire et visible » signifie que l'occupation du terrain par le squatteur doit être manifeste aux yeux de tous et connue de tous. « Hostile » signifie que l'utilisation du terrain doit aller à l'encontre des intentions du propriétaire, ajoute Hoffmeyer.
Faire échouer la possession adverse
Vous pouvez contrer la possession adverse — et ainsi préparer le terrain pour l'expulsion — en agissant avant la date limite fixée par la loi de votre État, soit pour interdire au squatteur l'usage du terrain, soit pour l'autoriser. (L'autorisation annule toute affirmation selon laquelle l'usage du terrain par le squatteur serait hostile.) Pour interdire l'usage, il suffit au propriétaire d'avertir le squatteur que, si elle refuse de quitter les lieux, elle sera poursuivie pour violation de propriété, indique Hoffmeyer. Pour autoriser l'usage, l'envoi d'une simple note accordant la permission d'utiliser le terrain suffit généralement, selon US Legal.
Les règles propres à chaque État
En se référant aux lois foncières de l'État où se situe le terrain, le propriétaire peut démontrer que le squatteur, même si elle aurait pu l'emporter dans un autre État, ne remplit pas les conditions requises par celui-ci pour bénéficier de la possession adverse. Par exemple, la période minimale pendant laquelle un squatteur doit occuper un terrain avant de pouvoir prétendre à son titre de propriété varie d'un État à l'autre, selon Law Database, une source d'informations juridiques en ligne. Certains États exigent également que le squatteur ait payé les impôts fonciers. D'autres imposent qu'il ait apporté des améliorations au terrain, précise US Legal.
Source : https://jardin.98905.com/building-remodeling/home-building/1007123294.html