Beaucoup de propriétaires, débutants comme expérimentés, ont l'impression de n'être qu'à un ou deux travaux de rénovation de leur « maison de rêve ». Un plafond plus haut dans une pièce, une cuisine ouverte, une salle de bain modernisée… Dans l'esprit du propriétaire, tout semble si simple.
Mais la réalité est souvent plus rude : même les projets les plus basiques en apparence peuvent être semés de coûts imprévus et d'obstacles inattendus auxquels peu de gens se préparent, mais que presque tous finissent par rencontrer. Les anticiper avant le premier coup de marteau est la seule façon de traverser la tempête des travaux sans faire exploser votre budget.
La règle des 20 %
Une règle empirique bien établie en matière de rénovation, qu'il s'agisse d'une simple chambre ou d'une refonte complète, consiste à établir un budget puis à y ajouter au moins 20 %. Même le propriétaire le plus rigoureux et le plus précautionneux risque de se heurter à des problèmes jusque-là insoupçonnés. Le meilleur conseil pour qui entreprend des travaux : espérer le meilleur et se préparer au pire.
« Concernant le budget et la somme que le propriétaire souhaite dépenser, la plupart des gens ont une idée approximative, explique Richard Hofmeister, architecte principal chez REGENARCH. Mais d'après mon expérience, c'est généralement la moitié de ce dont ils auront réellement besoin. »
C'est votre maison, et vous avez peut-être fait vos recherches, mais à moins d'être designer, entrepreneur général ou architecte, vos ambitions dépasseront probablement votre portefeuille.
« Les enjeux sont considérables. Si les gens se lancent dans un projet et rencontrent des problèmes, des ordres de modification et des coûts supplémentaires, comment peuvent-ils les voir venir ou s'y préparer ? demande Hofmeister. La réponse est simple : ils ne le peuvent pas. Il faut donc aborder une rénovation avec une réserve d'au moins 20 % afin d'être prêt face à la plupart des scénarios “et si…”. »
La démolition exploratoire
En sept ans passés à accompagner des propriétaires dans leurs projets de design et de rénovation, Matt Locke, artiste et designer basé à Los Angeles, prétend avoir tout vu — ou du moins presque. C'est pourquoi il est un fervent défenseur de la démolition exploratoire, ou « sondage » : une pratique consistant, pour l'entrepreneur ou le designer, à pratiquer des ouvertures facilement réparables dans les murs et planchers existants « pour découvrir à l'avance quel cauchemar pourrait survenir pendant les travaux ».
Pourtant, même lui et son équipe sont restés stupéfaits lors d'un chantier récent où les propriétaires souhaitaient ajouter une terrasse à une chambre située à l'étage. Après avoir percé un trou dans le plancher, Locke est tombé sur couche après couche inattendue, formant une véritable toile d'araignée de non-conformités au code du bâtiment.
Il s'avère que ce qui était devenu un plancher avait jadis été un toit à faible pente, et que les anciens propriétaires avaient utilisé tout et n'importe quoi, du béton autolissant au contreplaqué, pour recouvrir les bardeaux.
« C'était surprise sur surprise. Une fois les six couches traversées, nous avons découvert que les montants étaient beaucoup trop espacés et non conformes aux normes », raconte Locke, encore perplexe. « Pratiquement toute la structure devait être remplacée, alors qu'au départ, les propriétaires voulaient simplement ajouter un balcon. »
Considérez le sondage comme le fait de regarder avant de sauter, chéquier d'une main, santé mentale de l'autre.
« C'est une excellente idée, affirme Locke, car cela ne coûte aux propriétaires que quelques centaines de dollars et permet à l'équipe d'évaluer la charpente, l'état du bois, de vérifier la présence de dégâts de termites, d'examiner l'installation électrique et de tirer des conclusions fondées sur des preuves plutôt que sur des suppositions. »
Permis et normes : un parcours semé d'embûches
Les États-Unis comptent plus de 35 000 villes et municipalités, chacune dotée d'un ensemble de règles propres mais souvent redondantes en matière de permis de construire — lesquels définissent les normes minimales de construction — et de frais associés.
Selon la nature de votre projet, vous devrez obtenir des permis conformes aux codes suivants : l'Uniform Building Code, le National Electric Code, l'Uniform Mechanical Code et l'Uniform Plumbing Code peuvent devenir vos quatre cavaliers de l'Apocalypse. Chacun de ces codes — variables selon les règles de votre ville — influence vos grands plans de rénovation : matériaux autorisés, personnes habilitées à réaliser les travaux et exigences structurelles à respecter avant même leur début.
L'Uniform Building Code couvre les normes de construction sûre et de prévention incendie ; le National Electric Code est la référence pour l'installation des câblages et équipements électriques ; l'Uniform Mechanical Code englobe le chauffage, la ventilation, la climatisation et les systèmes frigorifiques ; enfin, l'Uniform Plumbing Code doit être suivi lors de l'installation et de l'inspection des réseaux de plomberie.
Le processus d'autorisation, dicté par les codes applicables à votre projet, impliquera très probablement des frais de dossier, éventuellement des frais d'examen des plans, puis les frais de permis eux-mêmes. Le mot d'ordre à cette étape : « frais ».
« Il faut un permis municipal pour tout, précise Hofmeister, fort de vingt ans d'expérience dans le domaine. Mais si vous ne déplacez pas d'équipements sanitaires et qu'il n'y a pas de modifications structurelles, il peut s'agir d'un permis express délivré directement au guichet. »
Les permis express couvrent essentiellement les travaux que vous pouvez réaliser vous-même : remplacement de fenêtres ou de portes, sablage humide et réparations limitées de pourriture sèche. Pour les chantiers plus importants, mieux vaut compter sur quelques connaissances et beaucoup d'aide.
« Avoir une bonne connaissance des règles aide, mais ce n'est pas indispensable, car la personne que vous engagez doit en assumer la responsabilité, explique Matt Locke. Il existe un socle commun — par exemple l'espacement des montants dans un mur ou l'épaisseur des plaques de plâtre résistant au feu — mais même ces règles évoluent avec le temps. »
Le processus d'obtention des permis, selon l'ampleur et la complexité du chantier, peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines. Aujourd'hui, la plupart des villes disposent d'un site web dédié au département du bâtiment et de la sécurité, incluant un simulateur de frais de permis qui vous donne une meilleure idée des coûts à prévoir.
À titre d'exemple, à Los Angeles, un projet résidentiel de réparation ou d'aménagement estimé à 10 000 dollars peut entraîner entre 400 et 500 dollars de frais de permis, tandis qu'à Chicago, ces mêmes frais sont calculés non pas sur le coût mais sur la superficie, pour un montant oscillant entre 200 et 250 dollars.
Quitter les lieux
À moins d'aimer la poussière de bois dans votre café, le bruit matinal des marteaux et les discussions animées d'une équipe d'ouvriers, gageons que vous et votre famille ne souhaiterez pas rester sur place pendant les gros travaux.
« C'est un point crucial : vivre ou non dans la maison pendant les travaux, souligne Hofmeister, lui-même père de famille. Nous recommandons toujours, lorsque les gens en ont les moyens, de prévoir un autre logement, surtout en présence d'enfants ou d'animaux. »
Si vous pouvez tolérer la gêne d'une équipe active dans votre espace de vie, la vraie question est : l'équipe que vous avez engagée pourra-t-elle travailler autour de vous et de votre emploi du temps, ou votre présence ne fait-elle qu'alourdir la facture ?
« On peut concevoir un projet permettant aux occupants de rester dans la maison, mais cela doit faire partie intégrante du phasage ou de la planification, et c'est une situation très particulière, précise Hofmeister. Même dans ce cas, il faudra quand même partir pendant les travaux de plomberie : pendant deux ou trois jours, impossible d'utiliser l'eau. Selon l'ampleur du projet, vous séjournerez donc à l'hôtel ou louerez un appartement pour quelques jours, une semaine, un mois, voire un an. »
Évitez de trop perturber le quotidien de votre famille. Dans le meilleur des cas, vous pouvez même planifier des vacances pour être partis tous ensemble pendant les travaux.
Pour un chantier court, loger chez des proches ou des amis reste probablement envisageable, mais gardez en tête la célèbre maxime attribuée à Benjamin Franklin : « Les invités et le poisson sentent mauvais au bout de trois jours. »
Si vous optez pour l'hôtel, comptez de 50 à 550 dollars la nuit, la moyenne d'un hôtel trois étoiles s'élevant à environ 125 dollars par nuit et par chambre.
Budget et risques sanitaires
Si vous rénovez une maison ancienne — notamment construite avant ou autour du début des années 1970 — vous risquez de croiser des matériaux dangereux tels que l'amiante, la peinture au plomb ou la moisissure. Évidemment, la meilleure chose à faire pour les occupants est de localiser ces nuisances et de les faire éliminer rapidement et proprement. Mais là encore, ce n'est pas une tâche à confier au bricoleur du dimanche.
« La plupart de ces maisons contiennent quelque chose de ce genre, qu'il s'agisse d'une ancienne conduite de fournaise gainée d'amiante comme matériau ignifuge, ou de peinture au plomb sur les moulures et les garnitures, explique Hofmeister. Si vous êtes du genre bricoleur, il est vraiment plus prudent et plus bénéfique de faire appel à un entrepreneur spécialisé dans le désamiantage plutôt que d'exposer votre famille à ces substances. »
L'enlèvement professionnel de l'amiante, selon l'ampleur du chantier et votre région, peut coûter de 200 à 400 dollars de l'heure, sans compter le coût d'une évaluation professionnelle réalisée avant et après l'intervention. L'élimination de moisissures, selon le degré d'infestation, peut vous coûter entre 2 000 et 6 000 dollars — et encore, si elle se limite à votre vide sanitaire ou à votre sous-sol.
« Si vous découvrez de l'amiante, la règle actuelle veut que, tant que vous ne le perturbez pas, vous puissiez le laisser en place. Mais dès qu'il devient aéroporté, il faut une équipe de désamiantage, et cela a un coût, rappelle Locke, qui souligne que d'autres dangers et coûts cachés peuvent se tapir derrière vos murs, surtout dans les habitations anciennes. »
« Plus souvent que l'amiante, dans une vieille propriété, on trouve une installation électrique assez archaïque, gainée de tissu plutôt que de plastique, des tableaux de disjoncteurs obsolètes et toutes sortes d'éléments susceptibles de créer un risque d'incendie, rapporte Locke. »
Quel que soit votre projet de rénovation, respecter le processus et faire preuve de diligence ne vous mèneront que jusqu'à un certain point dans la préparation de l'imprévu. Anticiper les coûts au-delà des détails du projet atténuera quelque peu le choc lorsque l'entrepreneur vous présentera sa facture.
Source : https://jardin.98905.com/building-remodeling/home-building/1007029772.html