L'espace constitue une ressource précieuse lorsque les propriétaires d'immeubles le mettent en location, et la méthodologie de mesure représente un enjeu majeur pour toutes les parties impliquées dans la transaction. Les configurations atypiques, telles que les murs inclinés, empiètent sur l'espace dont peuvent disposer les locataires, ce qui influence directement le coût au pied carré. La norme élaborée par la Building Owners and Managers Association (BOMA) offre une cohérence des techniques de mesure permettant de gérer ces situations particulières.
Qu'est-ce que le BOMA ?
Des affiliés locaux représentent le BOMA, une organisation internationale de défense des intérêts du secteur immobilier. Le BOMA examine et conseille sur les questions qui touchent les propriétaires et les gestionnaires d'immeubles. En collaboration avec l'American National Standards Institute (ANSI), le BOMA a élaboré des normes permettant de mesurer l'espace, de répartir au prorata les surfaces communes et d'établir les chiffres de surface louable.
Des normes BOMA ont été définies pour différents types de bâtiments, notamment les immeubles de bureaux, les bâtiments industriels et les résidences multifamiliales. Elles constituent aujourd'hui une méthode largement reconnue et acceptée pour le calcul des surfaces locatives.
Surface utile et surface louable
Les locataires occupent une certaine quantité d'espace, mais ils partagent également des zones communes avec les autres occupants du bâtiment. Selon la norme BOMA, la surface utile correspond à la superficie mesurée de l'espace réellement utilisé par les locataires.
La norme répartit également au prorata les halls d'entrée, les couloirs, les sanitaires et les autres espaces partagés, puis combine ce chiffre au prorata avec le total de l'espace occupé : il s'agit de la surface louable. À noter que la surface louable d'un bâtiment ne change pas, sauf si les dimensions mêmes du bâtiment sont modifiées.
Les mesures selon la norme BOMA
Les mesures effectuées selon les critères BOMA sont prises sur les surfaces des murs, des plafonds et des planchers aménagés pour l'usage des locataires, à l'exclusion de l'épaisseur des matériaux de finition, tels que les panneaux muraux ou les revêtements de sol.
Les escaliers, les gaines d'ascenseur, les conduits de fumée, les colonnes techniques et les gaines verticales, ainsi que les murs qui les entourent, lorsqu'ils desservent plusieurs étages du bâtiment, sont désignés comme pénétrations verticales principales. Quant aux détails de construction qui réduisent l'espace utile, comme les murs inclinés, ils sont pris en compte grâce à la mesure de la partie dominante.
Traitement des murs inclinés
La partie dominante correspond à la portion de la surface intérieure finie du mur extérieur permanent qui représente 50 % ou plus de la hauteur mesurée entre le plancher et le plafond. Lorsqu'un mur est incliné, la partie dominante est mesurée jusqu'au point où débute la pente.
Si le mur s'incline vers l'intérieur, il réduit la quantité d'espace pouvant être occupé par le locataire. Si la pente est orientée vers l'extérieur, la surface au plancher se termine au bas de la pente. Cette méthode garantit ainsi une évaluation équitable et uniforme de l'espace réellement exploitable, quelles que soient les particularités architecturales du bâtiment.
Source : https://jardin.98905.com/building-remodeling/home-building/1007029859.html